法訊║必讀! 加州新法AB12/SB567生效：對房產投資者及業主有哪些影響？
【帕薩迪納】加州迎來了一系列租房新法的生效，2024年的這場法律變革給房東和租戶帶來了諸多變化。在這些新法中，AB 12法案和SB567法案備受關注，對租房市場產生了直接影響。這次變革將如何影響加州的租房市場？針對這一議題，前檢察官、商會主席、亞凱迪亞市市長，現任亞市市議員、南加州知名審判出庭律師鄭博仁(Paul P. Cheng, Esq.)，在最近接受採訪時進行了深入的法律分析。
AB 12 法案
加州州長紐森近期簽署了AB12號法案，使其成為法律，該法案限制了房東收取押金的金額，即未裝修公寓的押金不得超過一個月的房租。雖然該法律旨在使住房更容易獲得，但也引起了房東和租戶的一些擔憂。AB 12 由舊金山眾議員哈尼（Matt Haney）撰寫，並於 9 月份在參眾兩院獲得通過。根據現行法律，房東最多可向未帶家具的單元收取兩個月的租金，向帶家具的單元收取三個月的租金。但是，當潛在租戶是軍人時，這一例外就不能適用。
該法律要到 2024 年 7 月 1 日才生效，因此房東有時間進行必要的調整。
鄭博仁律師表示，該法律確實對一些小業主做出了例外規定，根據定義，如果他們擁有的住宅出租物業不超過兩處，且合計提供出租的住宅單位不超過四個。除了擁有數量有限的單元外，業主還必須以自然人、有限責任公司（所有成員均為自然人）或家庭信托的形式持有房產。在這些條件下，允許小業主收取最多兩個月的房租作為押金。
AB 12 法案背后的意圖
該法律旨在減輕租戶的經濟負擔，尤其是那些已經入不敷出的租戶。州政府認為，通過設定押金上限，可以使住房更加經濟實惠、更容易獲得。然而，鄭博仁律師就表示，這項法律出台之際，房東們正在努力應對不斷增長的運營成本、有限的租金漲幅，以及對 2020 年 3 月以來拖欠房租的租戶的驅逐停滯不前等問題。
對房東的影響
鄭博仁律師表示，對於房東來說，新法又增加了一層財務風險。押金是業主的安全網，為潛在的損失或未付租金提供一定程度的保護。有了新的限制，業主就失去了一個重要的工具來降低與租房記錄不佳或信用評分低的租戶相關的風險。此外，房東已經在應對復雜的市、縣和州一級的法規。新法增加了這種復雜性，可能會阻止個別房東投資於物業維護或新開發項目。這可能會導致很大一部分房屋年久失修或被大型投資實體收購，進一步降低地方所有權和社區參與度。
對租戶的后果
雖然 AB 12 法案旨在幫助租戶，但可能會無意中增加他們獲得住房的難度。房東在篩選租戶的過程中可能會更加嚴格，因為他們知道自己可以依靠的財務緩沖空間更小了。這可能會導致更高的申請費或更嚴格的收入要求，使低收入或高風險租戶更難找到住房。
對於 SB 567，加州州長紐森於2023 年 9 月 30 日簽署了由州參議員瑪麗亞-埃萊娜-杜拉索（María Elena Durazo，民主黨-洛杉磯）撰寫的 SB 567，稱為《無家可歸預防法》，該法案加強了 2019 年《租戶保護法》法案，將房租漲幅限制在 10%，並防止房東在沒有合法理由的情況下驅逐租戶。
SB 567法案
新法案SB567於4月1日正式生效，而這項法案將直接影響到兩類房產所有者。第一類是計劃對房產進行重大改造或重建，以便在市場上轉售的投資者，也就是我們常稱之為”修復和翻新”投資者。另一類是計劃自己或家人搬入已入住房產的房產所有者。
要理解新法律，我們必須先理解舊法律
《民法典》第 1946.2條(Civil Code § 1946.2)禁止業主在無正當理由的情況下將已連續居住12個月的租戶趕走。鄭博仁律師介紹，”正當理由”分為兩類：“過錯正當理由”和”無過錯正當理由”。”過錯正當理由”一般涉及租戶未付租金、違反租約、浪費、經營毒品實驗室或其他犯罪活動。而關於”無過失正當理由”驅逐住戶的理由，其中包括：(i) 房地產所有者或家庭成員搬入該房產；(ii) 從租賃市場上完全撤出該房產；(iii) 為遵守某些政府命令，如：違反規定；或 (iv) 對該房產進行重大改造。
自 2024 年 4 月 1 日起，SB 567 將為”無過錯正當理由”驅逐增加一個重大障礙，即房產所有者（或業者的直系親屬）希望佔用該住宅房產，或投資者尋求取代租戶以進行重大改建。
針對計劃搬入房產業主的新規定
潛在業主購買出租物業的目的是入住，或者現有業主搬走住戶，讓子女或父母入住，這種情況非常普遍。從歷史上看，這是一個相當簡單的過程，對業主何時必須入住或入住多長時間沒有任何限制或規定。但從 2024 年 4 月 1 日起，SB 567 將要求房產所有者或家庭成員（配偶、同居伴侶、父母、子女、孫子女、外孫子女、祖父母）必須在 90 天內實際搬入房產，並將房產作為其主要住所連續居住至少 12 個月。鄭博仁律師表示，換句話說，業主將不能僅僅以”入住”條款為借口，趕走租戶或提高租金。
除了 SB 567 中的新要求外，鄭博仁律師還提醒業主應密切關注市縣對要求租戶搬出以便房屋擁有者或其家人搬入的限制。不少市和縣規定都有相互沖突或限制性更強的規定。在購買房產並計劃將住戶遷出並搬入之前，或在採取行動將您的家人遷入您的出租房產之前，建議聯系律師，以了解所有適用法律。
針對計劃拆除重建的投資者的新規定
以前，投資者可以相對容易地以”無過錯正當理由”中的”實質性改建”為由將住戶趕走。從 2024 年 4 月 1 日起，投資者在趕走租戶之前，還必須再通過幾道關卡。具體而言，SB 567 法案將要求投資者向租戶提供書面通知，其中包括對即將完成的重大改建工程的描述和預計維修時間，或房產將被拆除的預計日期，以及進行重大改建或拆除所需的許可証副本。該法案還要求實際進行改建或拆除。
同樣，鄭博仁律師就提醒民眾注意，一些市縣在搬遷租戶以拆除或實質性改建房產時有不同的要求，而且往往限制性更強。
如果業主違規會怎樣？
第567號法案賦予被錯誤驅逐的租戶起訴違反上述任一條款的業主的權利。除獲得實際損失賠償外，被非法驅逐的租戶還可獲得懲罰性賠償、三倍賠償（即三倍實際損失賠償）以及律師費和辦案開銷。除此以外，因拆遷或重大改建而造成承租人搬遷的業主還必須以相同的租金和租賃條款將房產歸還給搬遷承租人，並補償合理的搬遷費用。而且，加州總檢察長還可以以同樣的違規行為起訴業主。
鄭博仁律師提醒
在使用任何一種”無過錯正當理由”進行搬遷時，租戶有權獲得相當於一個月房租的搬遷費。而且，許多市縣或要求支付更多的搬遷費。另外，鄭博仁律師還提醒民眾，切莫忘記查看您當地是否有任何租金管制限制。
新法律是否意味著業主永遠不能搬入或改建其房產？
鄭博仁律師(Paul P. Cheng, Esq.)分析，SB 567 並沒有苛刻到阻止業主將孩子遷入出租物業或阻止投資者改建和轉售物業的地步。也不會使程序復雜到不再具有成本效益。SB 567 法案隻是改變了業主驅逐租戶的規則。如果操作得當，投資者和業主仍可利用這些”無過錯”的理由收回房產。但是，如果操作不當，SB 567 會給業主和投資者帶來巨大的財務風險。為了降低這種風險，建議您在採取任何一種方式驅逐住戶之前，先咨詢您的律師。
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