法訊║房地產欺詐案的法律措施及常見欺詐類型【悠健生活志 US Health Lifestyle】

法訊║房地產欺詐案的法律措施及常見欺詐類型

【帕薩迪納】對於不少來美華人，房地產交易是許多人一生中最重要的財務交易之一。然而，正因為其巨大的經濟利益，房地產市場也成為了欺詐活動的溫床。欺詐是指故意隱瞞或歪曲特定事實，以影響他人採取損害其利益的行動。房地產欺詐是指通過與房地產業務有關的不道德活動進行盜竊。加州的司法系統包括防止房地產欺詐的法律。政府目前已制定多項法律，以保護無辜的房地產投資者。為了保護民眾免受這些不當行為的影響，前檢察官、亞凱迪亞市市長，現任亞市市議員、南加州知名審判出庭律師鄭博仁(Paul P. Cheng, Esq.），就總結介紹了以下不同類型的常見騙局，以及民眾應如何防范。

加州對房地產欺詐的法律定義

鄭博仁律師指出，房地產欺詐不僅僅是一種定義簡單的犯罪。它包括加州不同法律所禁止的各種行為。在涉及各種類型的房地產欺詐案件中，檢察官使用的主要法規是《刑法典》第 487 條，即州法律中針對重大盜竊罪的規定。這一規則之所以適用，是因為房地產欺詐涉及通過偽裝進行盜竊。要將房地產欺詐定性為重大盜竊，當事人必須詐騙他人價值超過 950 美元的財產。在房地產行業，這一門檻很容易達到。

大多數房地產欺詐案件並不完全符合巧取豪奪罪的法律范疇。因此，檢方會使用其他法規或將 PC 487 與其他專門法規相結合。這些法規包括：

《民法典》第 890 條：取締偷租的法規
《民法第 2945.4 條：禁止止贖欺詐的法律
《刑法典》（Penal Code 115 PC）：禁止在公共記錄中記錄任何偽造文件的法規。

房地產欺詐的類型

鄭博仁律師指出，與其他白領犯罪類似，房地產欺詐通常也是一種復雜的陰謀，在這種情況下，涉案人往往會變得很有創意。有時，不少華人甚至意識不到自己的行為是非法的。因此，不可能概述所有可能被視為房地產欺詐的行為類型。但有關政府部門目前始終保持警覺，隨時捕捉可能構成這種形式欺詐的賺錢活動。他們也會得到加州房地產局的協助。鄭博仁律師稱，該部門接受公眾的投訴，如果發現任何待處理的房地產交易中存在可疑跡象，也會提出申請。

最常見的房地產欺詐類型包括：

1. 法拍欺詐 (Foreclosure Fraud)

這種類型的欺詐通常發生在某人因無力支付其房產或住宅的抵押貸款而面臨法拍的情況下。雖然根據《民法典》第 2945.4 條的規定，這種行為是非法的，但由於許多借款人無法償還抵押貸款，因此這種行為很常見。事實上，相關記錄是公開的，這使得陷入困境的房主很容易成為受害者。

如果您是法拍顧問或其他向面臨法拍的業主提供服務的專業人士，您很可能會觸犯《民法典》第 2945.4條法拍欺詐罪。有多種行為可能會導致對您的止贖欺詐提起刑事訴訟。如果您有以下行為，您將面臨起訴：

在提供服務之前，就您承諾代表業主提供的服務收取費用或收取報酬
因提供服務而收取或收取過高的費用
要求以其他抵押物還款、取得留置權或取得該房產的權益。例如，如果您從房主手中購買房產，然后再租回給房主。
在未告知業主的情況下，從第三方處獲取財產或金錢，用於您承諾向業主提供的服務。
從業主處獲得授權書。委托書授權您代表他人處理商業或法律事務。
勸說或試圖勸說業主簽署非法協議，即不符合所有法律要求的協議

法拍欺詐的類別：

產權轉讓： 這種形式的欺詐發生在您作為法拍顧問，說服房產所有者將房屋產權簽給您的時候。您向房產所有者保証，如果他們將房子出租，最終會回購該房產。一旦您購買了房產，就獲得了房產的現有權益。
誘餌和轉換： 這種類型的法拍與產權轉讓類似。但是，房產所有者並不知道他們正在將房產所有權轉讓給您。如果您有以下行為，則構成誘騙和調包罪：
- 以文件可以幫助業主獲得較低的抵押貸款付款為借口，讓業主將其房產簽署給您
- 出示空白文件讓房主簽字，並向他們保証您稍后會按照雙方商定的條款填寫文件
- 攜帶字跡混亂、太小或難以辨認的文件，讓業主無法理解他們同意的內容。

幻影幫助騙局：向業主承諾您會幫助他們防止即將發生的法拍事件，但業主必須預先支付費用，這種做法是非法的。在他們付款後，您並沒有提供您所承諾的服務，而當事人卻失去了他們的財產。

2. 偽造文件或契約（Forged documents or deeds）

偽造財產文件涉及篡改財產契約或試圖歪曲偽造的所有權契約。根據《刑法典》第 115 PC 條，在公共記錄辦公室（如縣書記員辦公室）記錄偽造文件（包括房地產契約）屬於違法行為。如果您試圖使用偽造的房產証獲得貸款或提供房產出售，也將構成房地產欺詐罪。根據PC 115和PC 470（該州的偽造法），您可能因此類行為而面臨起訴。

3. 偷租（Rent Skimming）

在以下情況下，您可能違反了《民法典》第 890 條的規定，該條法規明確禁止偷租行為：

在購買住宅物業用於出租后的第一年內，您未將租金收入用於該物業的抵押貸款
假裝擁有某處房產，未經許可以欺詐手段出租該房產，並將所得利潤據為己有。

不過，鄭博仁律師指出，這條法律也有例外。如果您在收取租金后的 30 天內有以下行為之一，則不會面臨 “偷租 “指控：

向醫療服務提供者支付您的家人或您自己的必要和意外醫療費用，或
向材料供應商或有執照的承包商付款，以糾正與該房產居住條件有關的問題。但註意，隻有在您沒有其他收入來源來支付這些費用的情況下，您才能這樣做。

如果您僅有一次偷租行為，您將受到民事訴訟。但是，多次瞞報租金的行為將導致刑事訴訟和處罰。

4. 稻草人買家計劃（Straw Buyer Schemes）

這種類型的欺詐行為發生在您要求他人為您購買房產時，通常是因為他們有良好的信用記錄。在這種交易中，”稻草 “一詞指的就是買方。例如，您請他人代n您申請抵押貸款，因為他們的信用評級良好，而n您的信用評級不足。作為交換，n您給對方一些錢。他們簽署抵押文件，購買房產，並將房產過戶給n您。但是，您並沒有按照約定匯出按揭付款，而是讓買方與貸款人打交道。在該交易中，您是稻草買家，您可能因房地產欺詐而面臨刑事訴訟。

5. 非法炒房 (Illegal Property Flipping)

如果您是房地產經紀人、抵押貸款經紀人或財產評估師，您很可能因非法炒賣財產而面臨起訴。當您通過欺詐性評估錯誤地抬高房產價值時，就屬於非法炒房：

銀行用該房產作為抵押，貸出高於房產實際價值的款項
無辜客戶以高於實際價值的價格購買房產

大多數人的炒房行為並不違法。購買房產、翻新后出售獲利是合法的，前提是新價格合理且不是欺詐所致。

6. 掠奪性貸款 (Predatory Lending)

掠奪性貸款是指作為抵押貸款經紀人，您制定再融資貸款計劃，並在計劃中加入對借款人毫無益處的高額費用。相反，您打算最大限度地提高您的佣金，而不考慮借款人償還貸款的能力。構成掠奪性貸款的行為包括:

向借款人強加不合理的剝削性條款，通常採用激進的銷售策略
利用借款人對復雜交易的無知
公開和直接欺騙

對房地產欺詐的處罰

您因房地產欺詐而受到的處罰和量刑將取決於檢察官用來指控您的特定法規。

重大盜竊房地產欺詐的處罰

根據《刑法》第 487 節重罪盜竊罪對房地產欺詐的指控是搖擺不定的。該罪行既可能是加州重罪，也可能是輕罪，這取決於：

您的犯罪歷史
您的案件事實

PC 487 輕罪的潛在處罰包括：

簡易（輕罪）緩刑
不超過 1,000 美元的罰款
一年以下的縣監獄服刑
監禁和罰款

房地產欺詐 PC 487 重大盜竊重罪可能受到的處罰包括：

正式（重罪）緩刑
16 個月或 2-3 年監禁
最高罰款 10,000 美元
罰款和監禁

法拍欺詐的處罰

根據《民法典》第 2945.4 條，法拍欺詐屬於輕罪。輕罪指控的處罰如下：

簡易緩刑
最多監禁一年
最高 1,000 美元的罰款
罰款和監禁

法拍欺詐重罪的處罰是：

正式緩刑
不超過 10,000 美元的罰款
判處 16 個月、2 年或 3 年的縣監禁
監禁和罰款

此外，法拍欺詐法規還包含一項特殊條款，允許法院在您因相關指控而受到的任何其他處罰之外再加重處罰。

對偷租的處罰

對於違反《民法典》第 890條的偷租行為，您將受到的處罰將取決於是單次偷租還是多次偷租。如果您被指控的是單次偷租行為，您將隻面臨民事處罰。民事訴訟意味著任何因您的房地產欺詐行為而受到傷害的人都可以起訴您。如果他們起訴您，您需支付：

賠償相當於當事人實際損失的金額
當事人合理的法律費用和律師費
適用情況下的額外費用

如果多次發生租金盜用行為，您將面臨刑事起訴和處罰。偷租是一種搖擺不定的行為。輕罪指控會導致：

緩刑
1000 美元或以下的罰款
在縣監獄監禁一年以下
罰款和監禁

因盜竊房租重罪被定罪者將被判處：

緩刑
罰款 10,000 美元或以下
在縣監獄服刑 16 個月、2 年或 3 年
監禁和罰款

對偽造契約的處罰

根據《加州刑法典》第 115 節，偽造契約始終是一項重罪。處罰如下：

重罪緩刑
不超過 10,000 美元的罰款
16 個月、兩年或三年的監禁

額外處罰

如果檢察官指控您犯有房地產欺詐重罪，且受害人遭受了重大損失，您將面臨額外處罰。加重處罰包括：
- 如果您的欺詐行為給受害人造成的損失超過 65,000 美元，則額外增加一年刑期
- 如果受害人的損失超過 200,000 美元，刑期再延長兩年
- 如果您導致受害者損失超過 130 萬美元，則刑期增加三年
- 如果受害者的損失超過 320 萬美元，刑期增加四年
除了這些額外的懲罰之外，如果出現以下情況，您還可能面臨一到五年的監禁和更高的罰款：
- 您因與房地產欺詐相關的指控至少被判兩次重罪，並且
- 受害者損失超過 100,000 美元
因房地產欺詐而被定罪可能會導致您失去房地產經紀人許可証。

檢察官必須証明什麼？

要証明您犯有任何形式的房地產欺詐罪，檢察官必須証明犯罪要素，這些要素也構成犯罪的法律定義。這些要素是：

您故意通過欺詐或虛假陳述欺騙抵押貸款人或房地產所有者；
您有脅迫對方允許您控制和擁有其財產或貸款收益的意圖，且
受害者因為信賴你的虛假陳述而交出了貸款收益或財產的控制權和所有權。

針對房地產欺詐指控的常見辯護策略

您的辯護律師可以使用以下部分或全部辯護策略來對抗您的房地產欺詐指控。

1. 您沒有欺詐意圖
房地產欺詐的基本要素之一是欺詐意圖。無論您做了什麼，如果沒有欺詐意圖，法院是無法將您定罪的。您的行為可能是出於好意，或者您曲解了您行為的含義及其影響。如果發生了上述任何一種情況，陳述缺乏意圖作為您的辯護理由可能是有益的。即使您所犯的錯誤可能會對您或您的業務造成影響，但如果您的行為沒有欺詐意圖，您就沒有犯罪。

2. 業主同意交易
通常情況下，您被指控的欺詐性房地產交易與您與他人財產的交易有關。投訴人是老年人的情況更為常見。在許多此類案件中，老人同意您代表他們，但他們忘記或混淆了這一點。在征得他人同意的情況下善意幫助他人可以作為有效辯護。此外，這還與缺乏意圖密切相關，沒有意圖就無法定罪。您的刑事律師會知道在什麼情況下以及如何將所有人的同意作為適當的辯護策略。

3. 虛假指控

房地產行業十分復雜，往往涉及多人。由於參與者眾多，真凶很容易指控i您欺詐，以掩蓋他們的非法行為。您的情況也可能是身份盜竊，即他人冒用您的名義進行非法交易。有時，一個人可能會合法地將其財產賣給您，然后想要回來。您的辯護律師可以幫助您收集証據以証明您的清白。