洛杉磯訊
在過去三年中，一系列不可預見的事件影響了幾乎所有類型業務。 因此，商業房地產公司引入了新協議、數位化運營，並成功過渡到重新開業階段。
隨著2023年最後一季的到來，一些揮之不去的問題仍然存在：例如，長遠來看，哪些轉型和趨勢將會持續下去？ 一年後的房地產產業將會如何？ 科技在扮演什麼新角色？
國泰銀行執行副總裁兼商業地產和建築貸款總監Kirk Malmrose與《洛杉磯時報》B2B版討論了2023年
1. 2023年開發商面臨的主要機會和風險是什麼？
資金充足的投資者會在 2023 年和 2024 年迎來機會。 三至五年前，以優惠利率發放的裝修和高槓桿定期貸款，可能會因利率上升和信貸市場收緊而面臨「再融資風險」。 資金較少的投資者可能會被迫出售資產，而不是透過投資更多的房產來進行再融資並持有資產。 這將對資產價值造成下行壓力，從而使擁有大量現金儲備的投資者受益。 目前的高利率和市場動態會對不同類別的資產產生不同的影響。 一方面來說，多戶住宅表現良好，預期成長率持續上漲，入住率穩定。 相反地，辦公室市場像是一個緩慢移動的脫軌火車，空置率不斷上升，市場租金下降，價值顯著下降。 此時辦公室不適合謹慎保守的投資者，而價值投資者可能會介入穩定市場。
2. 過去十年中，房地產領域最顯著的改變是什麼？ 它對您的工作有何影響？
過去幾年，科技對房地產市場產生了舉足輕重的影響。 我們可以輕鬆取得如租賃和銷售比較、地圖、歷史成交記錄等優質數據，從而幫助投資者和貸款機構做出更明智的決策。 此外，這些工具還可輔助市場參與者快速評估目標房產的經濟、硬體和位置特性。 然而，世界上所有的技術都無法取代「實地考察」以了解數據中未能反映出的微妙之處。 同時，您也不能低估建立「人力資本」網絡（即人際關係）的重要性。
3. 鑑於目前的市場，是否需要重新思考傳統的房地產策略？
目前，我們正在經歷未來辦公空間使用方式的巨大轉變。 正如「網路」時代將員工的辦公服裝標準變得更加休閒一樣，疫情也加速了公司對辦公空間利用方式的變化。 有證據表明，一些公司在向房東返還辦公場地方面可能做得有些草率，而房東現在正在將回收的部分辦公場地重新投放到市場中。 我認為「混合辦公」和「居家辦公」將會繼續存在，而較大型辦公空間的用戶將在未來五年的時間內繼續減少其占地面積。 辦公室業主則需制定策略，在競爭日益激烈的市場中吸引並留住租戶。 醫療和小型專業租戶似乎是一個亮點。
4. 在當前環境下，是否有任何房地產行業面臨過時的風險？
先進的科技對我們如何使用房地產產生了深遠的影響。 在我職業生涯的早期，餐廳在零售中心所佔的比例較小。 隨著電子商務的出現和購物偏好的不斷變化，食品、服務和體驗式租戶在商業房地產中佔據了更大的比例。
我最近參觀了位於格倫代爾的Amazon Style商店。 在那裡，您可以徜徉於漂亮的展廳，掃描您喜歡的商品，隨後您所選的服裝就會出現在試衣間等您試穿。 這個概念節省了昂貴的展廳空間，使用最先進的庫存控制，創造了更有效率的商業模式，非常有趣。
房東需要先人一步，洞悉市場的長期趨勢，調整其房產的定位，以適應市場的需求。 現實情況是，我們發現某些辦公大樓和購物中心正在變得過時。
5. 您觀察到哪些商業不動產貸款趨勢？
今年年初的銀行倒閉令金融市場震動。 幾乎每個金融機構都在評估其投資組合的品質和長期抗風險能力。 2024年底到期的貸款將享有3.50%至3.75%的超低利率。 當我們目睹利率處於6.00%至7.00%的高點時，這些貸款的命運將會如何？ 有時，這些更高的利率會迫使業主帶著現金來簽訂「再融資」協議。 放貸標準正在收緊，貸款機構在假設利率上升的情況下會尋求更高的償債備付率。 我們看到，隨著現有貸款人退出市場，開發商尋求建築融資的行動增加。
6. 商業房地產行業的下一步是什麼？
對於房地產行業來說，這是一個令人興奮的時刻。 為了向租戶提供具有說服力的產品，了解技術進步和日新月異的態度、時尚和品味變得至關重要。 預計未來為了推動需求，將會出現更多的便利設施，包括屋頂休息室、高品質的公共/社交區域、建築安全措施、可靠的高速網路、車輛充電設施以及毗鄰娛樂和購物場所。
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