【帕薩迪納】
在加州,驅逐房客需要嚴格的法律步驟,
驅逐訴訟又稱“驅趕房客”訴訟。根據加州法律,
1. 向法院提交表格
2. 將通知送達租戶
3. 租戶回應通知,或選擇不回應通知
4. 最終庭審
終止租賃有明確的要求,不同的情況需要不同的程序。 下文將概述房東在驅逐過程中應遵循的規定。 在一些有租金管制條例的地區,終止租約時可能還會有其他的規則。
一.驅逐原因
1.接到通知後無法支付租金
• 在加州,租戶不能被非法驅逐。 但是,房東有權在未能按時收到租金後驅逐房客。
• 在加州的居住法案中,租金在到期日後的第二天被視為延遲。 每個租戶都必須了解租賃協議中規定的寬限期。
• 如果租戶未能支付已經逾期的租金,房東可以發出通知,
• 在驅逐通知中,不得包含其他滯納金或利率。 隻有房客在收到通知後仍未支付租金,房東才可以繼續驅逐程序。
參見加州民事訴訟法第 § 1161(2) 條 (Cal. Code of Civ. Proc. § 1161(2) )
2、違反租賃協議
1) 您的租戶簽署了租賃協議,並且必須根據協議條款履行他們的責任。
2) 如果您的租戶違反租賃協議中的任何條款,您可以發出通知,
3) 以下是租戶違規行為的示例:
• 財產損失
• 在不允許的情況下養寵物
• 超過允許的居住人數
請注意,非法活動也屬於此類。在租戶未能遵守通知后,
3. 多次故意損壞或違反租賃協議規定
1) 如果租戶屢次違規嚴重,
2) 可以不給租戶時間去解決問題。 如果他們在要求搬出三天后仍留在房產內,房東可以提起驅逐訴訟。
3) 向租戶發出退租通知的原因如下:
• 在承租處所內進行非法活動
• 在出租房產造成嚴重麻煩
• 對財產造成無法彌補的嚴重損害
• 將出租單元轉讓給他人或轉租該單元,均違反租賃協議
4. 租客無租約或租約終止
在加州,
二.起訴
如何起訴
如果房東有明確的訴訟請求和訴訟理由,房東可以向法庭提出申訴,
三. 送達
1. 如何送達起訴狀給租戶
任何年滿 18 歲且非案件當事人的第三方都可以在起訴狀提交后60天內向租戶送
• 親自送達:送達員親自送達傳票和起訴狀給租戶。
• 替代送達:如果租戶不在,
• 郵寄:房東隻有在法院允許的情況下才能使用此方式送達。
合法地為您的租戶送達的最佳方法是通過郵寄,
2. 送達傳票和起訴狀后
在收到傳票和起訴狀的副本后,租戶將有機會做出回應。
3. 時間表
房東必須在60天內送達訴狀,否則法院將駁回驅逐訴訟。
四.遵守通知
在向法院申請驅逐之前,您需要向租戶發出遵守通知。
五.要求佔有
1. 提交動議以獲得佔有判決
在您驅逐租戶之前,您必須等待法律要求的“答復期”,這可能是 5-15 天。 如果租戶沒有回應您的驅逐投訴,您將勝訴並獲得缺席判決。
• 房東可以在不舉行聽証會的情況下要求缺席判決,
• 房東可以立即從法院辦公室的書記員處獲得佔有令。 這僅適用於房東不要求退款的情況。
如果租戶上訴,繼續居住在該處所,
2. 如果承租人不同意並且回復了起訴狀的下一步程序
• 租戶有五個工作日的回復時間和另外十天的郵寄時間,
• 在收到租戶的回應后,房東向法庭請求聽証會。 聽証會將在提出聽証請求后的二十天內安排。
六.獲得佔有權
1.房東勝訴后
如果房東勝訴,法官將發出執行令狀,以便進行驅逐程序。
2.搬出流程
在向租戶送達執行令狀后,他們將獲得 5 天的寬限期以搬出房產。 如果他們在給予他們的寬限期后仍留在房產中,
3. 期限
租戶必須在收到執行令后五天內搬出。
• 加州驅逐時間表
這是在加州合法驅逐租戶的平均時間表。 如果租戶在法庭上提出異議,則會延長時間。七.出示証據
1、如何做好記錄
如果租戶不同意開始驅逐程序的請求並且他們回復了法庭,
• 保留紙質記錄——這很難找到並且佔用大量存儲空間,
• 掃描文檔 – 將每個文檔掃描到您的計算機中。 價格低於 200 美元的 Brother ADS-1700W 或售價 400 美元的 Fujitsu ScanSnap iX1500 是一款出色的掃描儀。
• 備份 – 使用 Dropbox、Google Drive、OneDrive 或任何其他易於搜索的軟件,將每個文件存儲和備份。 與紙質記錄相比,這可能更高效。
• PMS – 使用物業管理軟件來保存租賃協議、簽署的文件、違規行為、
2. 不交房租的証據
如果租戶不支付租金,並且他們對該索賠提出異議,
• 您的租賃協議。向法官出示協議條款、
• 所有付款。向法官出示所有以前的付款、通常的付款方式(支票、
• 任何付款被退回的記錄。如果他們的支票被退回,
• 所有消息。如果您通過文本、電子郵件、
3. 違反租約的証據
如果您因租戶違反租約而驅逐租戶,例如:噪音投訴、
• 監控攝像頭。如果您有一個監控系統可以顯示他們犯罪或違反租約,
• 視頻。如果您沒有當場抓住他們,
• 照片。俗話說一張圖片勝過一千個字。在這種情況下,
• 租賃條款。再次向法庭展示他們在租賃協議中違反了哪些條款。 如果您沒有在租賃協議中詳細說明每一個條款,請不要擔心。 如果違規足夠嚴重,則可能不需要將其寫入。但是,
如果您遇到一些具體的法律問題或者法律糾紛,