國稅局稅務專題：出租住宅與度假產業如何報稅？

華盛頓訊

美國國稅局本週提醒民眾關於出租住宅與度假產業如何報稅？

如果您收到出租一個住所單位的租金，如一棟房屋或公寓的租金收入，您可以扣除某些開銷。這類的開銷可以包括房屋貸款利息、房產稅、意外損失、維修、水電雜支、保險、及折舊，這些開銷會減少租金收入的應納稅額。您通常可在1040表【美國個人所得稅報稅表】(Form 1040, U.S. Individual Income Tax Return)，1040副表1【額外收入和收入調整】(Form 1040 Schedule 1 PDF, Additional Income and Adjustments to Income) (PDF)，和1040表副表E【附加收入和虧損】(Form 1040, Schedule E, Supplemental Income and Loss)上申報收入和支出。如果您以出租謀利，不使用住所單位為居住處，那麼您可以扣減的租金開支可以超過您的租金收入總額。但是您的租金損失，通常將會被「風險」規則和/或被動(無實質參與)投資規則限制。有關這類限制的資訊，參閱925刊物【被動(無實質參與)投資和風險規則】(Publication 925, Passive Activities and At-Risk Rules)。

房產出租/個人使用

如果您出租一個住所單位給他人，而您也用此作為的住宅，那麼您可抵扣的租金開銷可能會受限制。如果您在報稅年度中本人使用此住所的時間超過下列二者之中較多的一項時間:

1. 14天或
2. 以一個公平的租金價格出租給他人總天數的10%,

您有可能會使用一個以上的住所單位為當年的住宅。例如，如果您在主要的住家中住了11個月，您的主住家就會當成一處居住處的住所單位。如果您年度內在度假屋住了另外的30天，您的度假屋也會被當成一處個人居住處的住所單位，除非您在年度內以公平的租金價值把度假屋出租超過300天。

個人使用的住所單位的一天是被下列人等使用的任何一天：

• 您或任何其他擁有其中權益的人，除非您把您的權益以一份共享的凈值融資的協議租給了另一個業主，作為他或她的主要住家，而且其他擁有人支付公平的租金
• 您的家庭成員，或任何其他享有其中權益的人的家人，除非這位家庭成員將這棟住所作為他或她的主要住家，同時也支付公平的租金價格
• 任何人在協議下讓您使用某些其他的住所單位
• 任何人支付少於公平的租賃價格

出租最低限

有一個特殊的規則, 如果您使用住宅單位作為住所, 當您將其出租, 且租期少於15天, 那麼在這種情況下, 無須報告任何租金收入, 也無須扣除租賃開支的任何費用。

出租費用和個人使用費分攤

如果住所單位用於出租和個人使用，您通常必須以雙方使用目的的天數為基礎將總開支分攤於出租用途和個用途。您將無法扣抵超出租金收入總額限制的開支（您的租金收入總額減去出租部份的房屋貸款利息、房產稅、和意外損失、以及租賃開支，如房地產經紀人費和廣告）。但是，您也許能將某些租金開支推到下一年，但需根據那年的總租金收入的限制而定。如果您在1040的附表A【列舉扣除額】(Form 1040, Schedule A, Itemized Deductions)中列舉扣除，您仍然可以扣除您個人部份的房屋貸款利息、房產稅，以及意外損失由聯邦政府宣布的災難列在該副表上。

商業用途的住所

另一種特殊的規則適用於當您把您家的一部份租給您的雇主，並在該租用空間中為雇主提供服務。這種情況下，要申報租金收入。，您可以扣除出租部份的房屋貸款利息、房產稅、和意外損失由聯邦政府宣布的災難、受任何限制，但不能扣除任何業務開支。有關這些限制的資訊，請參閱587號刊物【為業務使用住宅】（包括日間兒童托育服務提供者的使用）(Publication 587, Business Use of Your Home (Including Use by Daycare Providers))。

淨投資所得稅

如果您有租賃收入，您可能要繳您淨投資收入稅 (NIIT)。更多資訊, 請參閱主題559。

更多資訊

有關提供住家物業的租賃的資訊，請參閱527號刊物【住宅租賃財產】（包括渡假屋的租賃）(Publication 527, Residential Rental Property (Including Rental of Vacation Homes))。