主講嘉賓：RE/MAX Prestige Properties 聯合創辦人兼CFO Melissa Cheng（程梅麗莎）
訪談主題：深度解析2026年南加州房地產市場。
RE/MAX Prestige Properties 共同創辦人兼CFO Melissa Cheng（程梅麗莎）
一、南加州房地產市場整體趨勢
過去幾年南加州房地產市場經歷了一個非常明顯的週期變化。在疫情期間，由於利率非常低，加上市場庫存極度短缺，房價在短時間內快速上漲。許多房源甚至出現十幾個甚至數十個買家競爭的情況。
但從2023年開始，隨著利率上升，市場逐漸進入調整期。現在到2026年，我們看到市場開始回歸一個更穩定、更平衡的階段。房價仍保持相對穩定，並沒有大幅下跌，同時市場需求依然非常強勁。
南加州的房地產市場之所以長期穩定，主要有三個原因：
第一是人口需求持續存在；
第二是土地資源非常有限；
第三是經濟基礎非常強，包括科技、貿易、娛樂產業等。
所以從長期來看，南加州房地產仍然是美國最有價值和最穩定的市場之一。
二、利率對房地產市場的影響
利率是過去幾年房地產市場最大的變數。
在疫情期間，美國的房貸利率曾經低到接近3%，這極大刺激了房地產市場的需求。很多買家在那個時期進入市場，推動房價快速上漲。
現在利率大約在6%左右，雖然比過去高，但其實從歷史角度來看，這仍然屬於一個相對正常的利率水準。
目前我們看到買家的心理正在改變。去年很多買家選擇觀望，但現在越來越多的人開始接受新的利率環境，因為他們意識到房地產更像是長期投資，而不是短期市場判斷。
隨著利率逐漸穩定，我們預計未來一兩年房地產交易量會慢慢恢復。
三、房源庫存變化
目前市場的另一個明顯變化是房源庫存開始逐漸增加。
過去幾年房源非常稀缺，許多房子上市後幾天內就會收到多個報價。現在市場上的房源數量有所增加，這也讓買家在談判時有更多空間。
例如現在在許多交易中，我們看到賣家開始提供一些優惠，例如支付部分過戶費用、給買家維修補貼，或適當調整價格。
整體來說，這樣的變化對市場其實是健康的，因為它讓市場從極端的賣方市場回歸到更平衡的狀態。
四、南加州住房短缺問題
從長期來看，南加州房地產市場最大的問題其實仍然是住房供應不足。
根據許多研究報告，加州目前缺少約200萬到300萬套房屋。人口成長和住房供應之間長期存在差距，這也是為什麼南加州房價長期保持強勢的原因。
為了緩解這個問題，許多城市開始鼓勵更高密度的住宅開發，例如聯排別墅、共管公寓以及混合用途開發項目。
對開發商來說，這其實也是一個非常重要的機會，因為市場對房屋的需求仍然非常強勁。
五、華人投資者在美國房地產市場
美國房地產市場一直是許多華人投資者非常關注的投資領域。
原因主要有三：
第一，美國房地產市場透明度高，法律體系完善；
第二，房地產是相對穩定的長期資產；
第三，許多投資人也希望透過房地產實現資產配置和財富傳承。
近年來我們也看到華人投資者變得更加理性。他們不僅關注房價上漲，也越來越重視現金流、租金回報以及資產安全性。
商業房地產、倉儲物流房地產以及一些開發案也越來越受到投資者關注。
六、未來三到五年的市場展望
如果從整體週期來看，美國房地產市場在過去幾年經歷了一個明顯的調整階段。
2024年及2025年市場受到利率影響較明顯，交易量下降。
但從2026年開始，我們看到市場正在逐漸穩定。
未來兩到三年，如果利率保持穩定，房地產市場很可能會進入一個新的成長週期。
當然，房地產市場仍會受到一些因素影響，例如利率變化、經濟環境以及全球局勢等。但從長期基本面來看，南加州房地產仍然是一個非常具有投資價值的市場。
七、 個案分享：Temple City 18 戶 Condo 開發案
在談到南加州住房供應問題的時候，我自己其實也參與了一個具體的開發案。我們目前在 Temple City 正在開發一個18戶的共管公寓專案（Condominium Development）。
這個項目的定位主要是針對首次購屋者以及希望進入南加州房地產市場的年輕家庭。因為在南加州，獨立屋的價格越來越高，對許多家庭來說進入門檻比較高，所以共管公寓和連棟住宅成為一個非常重要的房屋類型。
我們這個計畫的設計理念就是希望在確保居住品質的同時，提供一個相對可負擔的住房選擇。整個項目目前已經完成了城市審批，正在進入建設階段。未來建成後，我們預計將為當地社區提供18個新的住宅單位，這也是對緩解當地住房短缺的實際貢獻。
從開發角度來看，這類中型住宅計畫在南加州未來會越來越重要，因為城市政府也正在鼓勵增加住宅密度，以解決長期的住房供應問題。
結論：南加州房地產市場雖然經歷了一段調整期，但基本面依然非常穩固。這裡有持續的人口需求、有限的土地資源以及強大的經濟基礎。短期市場可能會有波動，但從長期來看，房地產仍然是非常穩定且值得關注的投資資產。
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