【帕薩迪納】當您出售房產時,如果突然發現您的產權上被附上了“留置權”,導致過戶受到影響。在加州,究竟什麼是房地產留置權?如果您的房產被留置,又該如何處理?前檢察官、現任南加州知名審判出庭律師、亞凱迪亞市副市長鄭博仁律師(Paul P. Cheng, Esq.),提供了以下法律說明,供民眾參考。
 
“留置權”通常是因為承包商或分包商,在做房屋維修或翻新等工程時,由於被拖欠工錢而提出的。想象一下,例如,一位電工表示其修復了您公寓的電燈,但沒有得到工錢;或者有一位砌磚公司聲稱他們為您的車道鋪磚,但未得到響應的報償。他們很有可能起訴您違反合同。但即使在上法庭之前,他們也可以通過申請留置權來保証自己的經濟利益。


什麼是加州法律規定的房地產留置權(Mechanic’s Lien)?


簡而言之,留置權是一份法律文件,在房產所在縣的縣書記官辦公室被公開提交。加州有58個縣,承包商會在您房產的所在縣(不一定是承包商所在的縣)提交留置權。一旦提交,留置權就會讓您的房屋產權受制於承包商。

為了理解留置權的實際作用,您可以試想一下,那個說您從未付錢的電工向洛杉磯縣的書記員提交了5000美元的房產留置權。這基本上意味著,任何購買您房產的人,都要欠該承包商5000美元。因此,除非您付清留置權或降低房價5000美元,否則您將很難出售或重新貸款該房產。所以,承包商利用留置權作為一種手段,迫使業主與其達成和解。


一旦房產被附上留置權,您該如何處理?


與承包商進行談判的重要性

防止留置權最好的方法就是完全避免其發生。在留置權被提出之前,您就可以與您的承包商進行合理的談判,從而避免您的房產被附上房產留置權。留置權通常代表了一種強烈的不滿,表明您和您的承包商之間的關系已經破裂。

如果您的承包商跟您說您欠了錢,請您不要一味不接他的電話或信息。雖然您可能認為這種行為會打發走承包商,但您需注意,承包商可能會把這看作是不配合的表現。

您和承包商可能對某些工作是否是合同的一部分,或對該工作的質量有明確的分歧。與其忽視這些問題,不如坦誠地進行討論,或者考慮進行調解。在調解中,第三方中立者(通常是律師或在建筑業有經驗的人)可以幫助您和您的承包商,協商一個公平的解決方案。

在談判和調解中,您應該持開放態度。例如,與其一次性付清,不如分期付款。或與其在法庭上爭吵,您可以向承包商提供折扣付款,以換取縮小現在進行的施工范圍。各種可能性都取決於情況細節。

雖然在留置權被提出后,房主仍可以通過法律手段來補救。但如果您可以避免法律糾紛,將會節省很多時間和金錢。

加州房地產留置權法律


《加州民法》第8000條及以下條款包括留置權。與大多數州的留置權法規一樣,加州的留置權法律也很復雜。法律包含許多法規和例外情況,這取決於所涉及的財產類型和所完成的施工。但有一些一般的重要概念您需要記住。

誰可以在加州提出留置權?

任何為房產提供勞動或材料的個人或實體,都有權提出留置權。《加州民法典》第8400條明確規定,從事改進工作的人有權提出留置權,包括直接承包商、分包商、材料供應商、設備出租人、勞工或專業設計人員(如建筑師、工程師或園藝師)。

在加州正確提交留置權必須遵循的程序

根據加州法規,提出留置權的人或實體必須在文件中包括公司的名稱、業主的名字、財產的位置、仍需支付的金額,以及其他相關信息。留置權人還必須描述所提供的勞動或材料(換句話說,承包商如何對房產做出了改進)。如果他們沒有遵循這些程序,留置權申請可能會失敗。

在加州如何處理房地產留置權?


在加州,有幾種策略可以使留置權被撤銷。第一種最好的辦法,當然,如前所述,還是與您的承包商積極進行協商解決。


留置權保證金

第二種是通過擔保公司獲得所謂的 “留置權保證金”。如果承包商在法律上索賠成功,這種保證金基本上可以保證向承包商支付留置權的金額,並可以將留置權從您的產權記錄中刪除。

向法院請願

第三種選擇是向法院(特別是為您所在縣提供服務的加州高等法院)申請取消留置權。取消留置權的理由可以包括,例如,承包商從未做過留置權所聲稱的工作,或者該工作已經得到補償。這需要您提出証據來支持您的指控,可能需要專家作証。

攻擊法律缺陷

您也可以攻擊承包商的留置權申請中的法律缺陷。例如,加州不允許潛在的留置權人簡單地憑空提出留置權。他們必須首先向業主、或您的總承包商(如果您有一個總承包商,而分包商正在申請留置權)發出正式 “通知”。(見《加州民法》第8200條。) 這項規定的目的是告知業主,有人聲稱在施工項目上被欠工錢,給業主和承包商創造一個解決糾紛的機會。

通知必須包括對所做工作的一般描述,對其總價格的估計,以及使用留置權法中規定的語言,對業主和留置權人各自權利的長篇正式聲明。如果您收到的通知不符合法定規則,您就有理由對抗留置權。

即使在給您這個通知後,留置權人必須滿足另一個關鍵的最后期限。根據《加州民法》第8412條,留置權人必須在工作完成或材料交付后90天內提出留置權申請才有效。三個月是一個相對較短的時間,這意味著,如果承包商晚提交文件,您可能會挫敗留置權。

牢記這些最后期限,可以幫助業主撤銷留置權。通常,繁忙的承包商會拖延提交留置權,在這種情況下,加州法律將不再允許他們的留置權對您的財產生效。

最后,請您記住,留置權和其相關的法律在加州具有高度專業性。遇到相關情況,還是建議您聘請一位在建筑或房地產法方面有經驗的專業律師,來幫助解決爭議。更多問題,歡迎聯絡鄭博仁聯合律師事務所,華語服務團隊626.570.8888,登錄www.pprclaw.com,或發郵件至CN@pprclaw.com。更多資訊歡迎訂閱鄭博仁律師法律頻道

Leave a Reply