【帕薩迪納】隨著目前加州范圍內對租房者的保護禁令到期,房東及租戶有哪些事項需要了解?前檢察官、現任南加州知名審判出庭律師,亞凱迪亞市副市長鄭博仁律師(Paul P. Cheng, Esq.),為民眾做出相關分析。


自疫情開始,距首批對租戶的保護措施生效已經過去兩年,近日全加州范圍內對租房者的保護措施也已到期。不過,加州某些城市仍保留了驅逐暫停令,為部分人提供相關保護。

現在加州的驅逐暫停令已經結束,接下來會發生什麼?

租戶需要了解其所處的城市或縣是否因他們由於疫情而無法支付租金提供某種形式的保護。如果一個家庭仍然可以根據他們當地的暫停令獲得保護,這並不意味著他們不必支付租金。律師鄭博仁表示,相反,他們的付款僅是暫時得以延遲,日後必須根據當地規定來支付。房東仍然可以合法地推進法律程序,將不付租金的租戶驅逐。

“驅逐程序一直在進行中,在整個疫情期間一直都有,隻是目前一些租戶享有的保護措施已經不在了,”鄭律師說。”當人們聽到’暫停令’這個詞時,他們感到不解或是被誤導了。他們認為,他們可以不必付租金,或者他們可以不用理會房東發出的任何類型的法律文件。如果他們的房東向法院提交了驅逐程序的文件,房客仍然必須作出回應。”

任何因疫情而收入減少的人都應該立即通知他們的房東,並使用加州提供的聲明表格。然后,這些租戶需要証明他們向房東提交了這份聲明,這可以通過電子郵件、短信或其他任何方式,以証明他們提交了聲明,鄭博仁律師表示。

如果租戶向州政府申請了租金減免,但還沒有收到正式答復怎麼辦?

加州去年收到了52億美元的聯邦援助,用於建立租金救濟計劃。住房和社區發展部(Department of Housing and Community Development)負責發放其中約一半的資金,有自己系統的地方政府則負責發放其余的資金。

不過,租戶收到援助的過程一直進展緩慢。根據加州的最新數據,加州的租金救濟計劃已經為近34萬戶家庭提供了服務,平均為一戶提供了$11,684美元的租金和水電煤費用援助。

據加州機構稱,數以萬計的租戶仍不清楚他們的申請是否被批准。鄭博仁律師表示,這些租戶應該積極採取行動。

鄭律師說:”建議要積極跟進,有問題的可能隻是一個簡單的小事,比如糾正對方機構聲稱沒有核實的細節。無論是什麼,建議租戶最好隨時跟進。

根據商業、消費者、服務和住房機構(Business, Consumer, Services and Housing Agency)發言人在一份聲明中所表示,目前大約有13000份申請仍在處理中。這其中大約6000份正在等待申請人提供更多信息,大約有5000份被拒絕的申請遭到上訴,以及大約1500個租房者正在等待水電煤費用的援助。

“到6月30日全州驅逐保護措施到期時,每一個對該計劃有回應的合格申請人都得到了付款,”這位發言人表示。

根據National Equity Atlas 6月份的報告,大約有54.7萬戶租房者申請了加州租金救濟計劃,但隻有不到一半的人得到了援助,另有5%的人仍在等待援助。

最近,在住房和社區發展部關閉申請窗口後,一個租戶權益團體聯盟對該部提起了兩起訴訟。

一項訴訟稱,加州對房租救濟計劃的 “管理有缺陷”,”侵犯了租戶的正當程序權利,並基於種族、膚色和民族出身對租戶造成了不成比例的傷害,導致了不必要的驅逐。”而另一項訴訟稱,加州沒有承擔州法律所承諾的租房債務數額。

鄭律師就表示,該項目從一開始就存在很大問題。這是一筆巨大的公共資金投資,因為項目的處理方式,這個項目本可以比現在發揮更大的作用,並且惠及更多的弱勢人群。

加州其他仍有暫停令地區的情況如何?

租賃援助政策根據不同地區而不同,伯班克市(Burbank)和格倫代爾市(Glendale)已經取消了他們的驅逐暫停令,而洛杉磯市已經採取行動擴大保護。洛杉磯縣符合條件的租戶將繼續受到暫停令的保護,這將持續到至少今年年底。鄭律師表示,每個租戶都應該熟悉當地的租賃規則和保護措施,因為不管當地有什麼保護措施,驅逐還是會被提出的。

驅逐暫停令為租房者提供了保護,但這並不意味著他們可以免於被驅逐。

 
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