作者：Jeff Prang / 洛杉磯郡估值官
本月，我將重點關註一種吸引地區房主注意力的新建築，它被稱為附屬住宅單元或 ADU（ Accessory Dwelling Unit ）。
《洛杉磯時報》最近一篇題為“所以你想在加利福尼亞建造一個 ADU？這是您需要知道的”，“無論出於何種原因，成千上萬的加利福尼亞房主都在為他們的房產添加附屬住宅單元。這些房屋的建造成本僅為新房屋的一小部分，主要是因為它們很小，可以安裝在現有房屋或車庫內。”
ADU通常被稱為“祖母房”或“賓館”，是一個獨立的居住空間，必須為個人提供睡眠、飲食、烹飪甚至衛生等基本需求。同樣重要的是要記住，將 ADU 添加到房產是一個可重新評估的事件，因此會影響房產的價值。我將在後面的專欄中解決這個問題。
此項立法於去年獲得批准並簽署成為法律，為 ADU 鋪平了道路。 SB 9，即加州住房機會和更高效率 (HOME) 法案，促進了房主建造複式或拆分其當前住宅地段的過程，為現在可以在現有房產上增加單元的所有收入的人擴大住房選擇。
可能由於新立法，我的辦公室見證了 ADU 的興趣大幅增加。作為這種日益增長的興趣的一個例子，從 2017 年到 2019 年，洛縣允許的 ADU 增加了 180% 以上，但開始申請程序的人的完成率低於 20%。從這個角度來看，該縣大約有 10,000 多個允許的 ADU，擁有超過 180 萬個住宅地塊。
然而，對 ADU 建設和轉換的興趣大幅增加，並沒有跟上有效和明智地規劃這些新增項目所需的宣傳或信息的步伐。
在規劃建設 ADU 時，有許多障礙需要克服。這些項目成本高昂，規則可能不透明且複雜，官僚障礙似乎勢不可擋。
最近通過的一項監事會動議要求洛縣分析當前的流程，並為簡化流程和使流程更順暢提供建議。然而，這些計劃仍處於開發和提案階段的起步階段。
這是估值官辦公室參與的地方。出於財產評估的目的，將現有結構的建造（有時將其改建為 ADU）被視為新建築。當新建築發生時，例如增加新的住宅單元，該物業將被重新評估。這種重新評估將改變房產的整體價值並影響由此產生的房產稅。
通常，新建築使用成本法進行評估。評估辦公室使用的成本可能不一定是您的成本，而是用於該質量建築的典型材料。
一般來說，更換已經存在的東西不被認為是新建築。但是，如果您通過添加將其轉換為 ADU 所需的功能（例如廚房或浴室）來改變車庫，則將進行向上的重新評估。
由於新建築而重新評估並不意味著您的整個財產將被重新評估。相反，建造 ADU 的成本用於確定其價值。然後將該價值添加到土地和財產上其他結構的現有評估價值中。結果是整個財產的新基準年價值，未來的稅收將以此為基礎。
增加的房產稅顯然是在整個許可過程之後發生的，但它確實讓很多人感到意外，並會造成很多困難和痛苦。這就是為什麼需要有充分遠見的適當規劃。
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