SB9 是房地產業災難性法律?為什麼加州上千個城市如此反對?

加州州長紐森近來簽署並通過了一項變革性的住房法案SB9,這一法律將於2022年1月1日起正式生效。此法取消了全加州多數社區的傳統單戶分區規劃限制。對普通民眾來說,到底是禍是福?
前檢察官、南加州知名審判出庭律師、亞凱迪亞市副市長鄭博仁(Paul P. Cheng, Esq.),此前在加州首府沙加緬度參加會議時,就同加州上千個城市的市長及市議員,針對SB9法案提出反對,認為新法案將剝奪地方政府的管制權,並使加州各地因大規模房屋擴建,而陷入管理混亂。

什麼是參議院第九法案(SB9)?

參議院第九法案(SB9)是最新的兩項新通過的法案中,爭議最大的一項。這個法案將允許業主將一個單戶住宅分成兩個地塊,並且可以在第二個地塊上增建第二棟房產,或者將他們的地塊分成兩塊並在每個地塊上建造複式建築。最後一個可做的選擇是在目前僅限於建造單戶住宅的地塊上,建造四個住房單元,且地方政府難有權限阻止。

新法案將標誌著對當前政策進行改變,目前的政策僅允許在單戶地塊上建造兩個大單元——一個獨立房和一個附屬單元,以及一個不超過500平方英尺的附屬小單元。

根據新法案,加州的市和縣將被要求批准符合特定規模與設計標準的房屋開發提案。

有哪些事項需要注意?

法案起草者稱,該法律旨在創造更多的住房,同時保留一些低收入和讓人減輕經濟壓力的單元。

根據這項新法律,擬定的項目不能致使租戶在過去三年內使用的經濟適用房,租金管制住房,或市場價格住房拆除或改建。以被列為歷史地標或位於歷史街區內的房產禁止進行新的開發。濕地,農田和火災洪水高風險的地段,也將得到豁免。

新法律還規定,如果土地所有者選擇將土地一分為二,則每個新地塊的面積不得少於1200平方英尺。另外,任何依法建造的居住單元都不得用於短期租賃,房屋單元租期必須超過30天。

誰有資格對地塊進行分區?

房主或者房東可以通過向地方司法管轄區進行申請併升級房產,但是前置條件是他們要計劃在該房產里居住一段時間。

房屋所有者必須簽署一份宣誓書,在宣誓書中聲明他們將在分割地塊或額外增加居住單元後,將其中一個住房單元作為主要住所居住至少三年。

該法律是否允許在單戶分區住宅上建造辦公室和新住房單元?

不可以。任何根據SB9建造的新住房單元,都只能用於住宅用途。

市和縣政府必須遵守這項新法律嗎?

根據SB9,地方政府官員只有在發現擬議項目會對“公共健康和安全或物理環境”產生“特定的不利影響”,並且沒有可行且令人滿意的緩解方案時,才能拒絕開發申請。

地方關於最大建築面積、建築高度及停車場的規定是否適用?

根據這項新法律提出的提案必須遵守當地市縣制定的客觀分區和設計審查標準。開發項目仍必須遵守當地的分區規定,比如有關高度和庭院大小的規定。

如果該房產距離一個主要公共交通站點不到半英里(約合1.6公里),則額外單元無需停車位。然而,如果附近沒有經常停靠的公交站點,當地機構可能會要求每個單位最多有一個停車位。

SB9對普通房主的打擊最大

SB9和SB10法案中爭議較大的第9號法案,引發民眾對其對普通房主潛在影響的擔憂。

開發商無需為這些地塊的基礎設施改善支付任何費用。該法案的通過,將允許業主可以建造複式住宅,或將住宅劃分為兩個或更多地塊,並在每個地塊上建造總共四到六個單元。

該法案或將導致取消全州多數社區的獨戶住宅區劃。

鄭博仁律師(Paul P. Cheng, Esq.)就說,在建築成本幾乎接近平均每平方英尺300美元的當下,許多家庭根本無法承擔開發自己的地塊。這可能會為大型開發商和房地產投資信託公司等,開出比加州家庭買房更高的價格讓路。

此外,鄭博仁律師還表示,該法案缺乏對三年最低居住要求的執行,因為該修正案只要求籤署一份“意向”文件。

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